В данной статье мы подробно, системно и с юридическим акцентом рассмотрим процесс покупки дома (LP: “mülk” — «объект») в Дубае, правовую основу, риски, на которые следует обратить внимание, и практические шаги — особенно для частных лиц и профессиональных юридических консультантов, желающих инвестировать в недвижимость за рубежом.
• Правовая система Объединённых Арабских Эмиратов (ОАЭ), а следовательно и Дубая, основана на континентальной (civil law) традиции; Конституция, принципы шариата, федеральные законы и законы отдельных эмиратов действуют совместно.
• В Дубае вопросы собственности, недвижимости, зонирования и строительства регулируются как на уровне эмирата, так и соответствующими ведомственными актами.
• Кроме того, в отдельных свободных зонах (например, Dubai International Financial Centre — DIFC) могут применяться иные правовые режимы (общего права/English law).
• Dubai Land Department (DLD): основной государственный орган, отвечающий за регистрацию сделок с недвижимостью в Дубае.
• Real Estate Regulatory Agency (RERA): агентство в составе DLD, регулирующее сектор недвижимости, осуществляющее лицензирование, контроль аренды и надзор за проектами.
• Все сделки по передаче права собственности, созданию/изменению/прекращению вещных прав подлежат учёту и регистрации в DLD.
• В сделках с недвижимостью также участвуют местные органы (например, Dubai Municipality) с точки зрения зонирования, целевого использования, разрешений и планирования.
• Иностранные физические лица могут приобретать недвижимость в Дубае; право может быть в форме freehold (полная собственность) или leasehold/«andestek hak» (срочное право пользования на основании аренды).
• Например, Law No. 7 of 2006 является основным актом, регулирующим приобретение собственности в Дубае; в нём указано, что иностранцы могут покупать в режиме «freehold» либо с ограниченными правами в специальных зонах.
• Как правило, для покупки нет требований к возрасту или резидентству; то есть иностранец может приобрести объект и без проживания в Дубае при соблюдении условий.
• Зоны freehold предоставляют иностранцам полное право собственности: права на земельный участок + строение полностью переходят покупателю.
• Право leasehold обычно даётся на определённый срок (например, 99 лет); собственность на землю часто остаётся за государством или застройщиком.
• Перед покупкой необходимо проверить, относится ли объект к зоне freehold, открытой для иностранцев.
Ниже приведены основные этапы приобретения объекта в Дубае. На каждом этапе отмечены юридические и регуляторные аспекты, требующие внимания.
1.1 Определение цели и бюджета
• Цель покупки должна быть ясной: для проживания или для инвестиций/сдачи в аренду? Это поможет выбрать район, тип объекта и способ финансирования.
• Следует сформировать бюджет: помимо цены покупки учитывать дополнительные расходы (например, регистрационные/учётные сборы, комиссию агенту, расходы на содержание/управление).
1.2 Выбор района и типа объекта
• Существуют районы, в которых иностранцы могут приобрести полную собственность (freehold).
• Следует оценить вариант готового объекта (ready property) или объекта на стадии строительства (off-plan): у каждого есть свои преимущества и риски.
1.3 Юридическая предварительная проверка (Due Diligence)
• Необходимо изучить записи о праве собственности, лицензию застройщика, зонирование, целевое назначение, а также юридическое положение продавца. Рекомендуется получить юридическую консультацию.
• Для иностранного покупателя условия финансирования и кредитования могут различаться в зависимости от банка.
2.1 Внесение предложения и переговоры
• После выбора объекта подаётся предложение при участии риэлтора или адвоката, оговариваются условия.
2.2 Подписание договора купли-продажи
• Может быть подписан предварительный договор или Memorandum of Understanding (MOU). Затем заключается официальный Sale & Purchase Agreement (SPA), определяющий рамки сделки.
• На этом этапе обычно вносится аванс/депозит (например, распространён 10%).
• Необходимо убедиться в чистоте правового статуса продавца/застройщика: в частности, получить у застройщика No Objection Certificate (NOC).
• В договоре должны быть чётко указаны срок передачи, график платежей, штрафы за задержку, условия расторжения и т.п.
2.3 Оплата депозита
• Обычно аванс/депозит выплачивается при подписании договора. Сумма зависит от стоимости объекта и достигнутых договорённостей.
• Сбор за переход права: например, для оформления перехода права собственности в DLD применяется ставка 4%.
2.4 Проверка юридических документов
• Следует проверить юридические обременения продавца и объекта: наличие ипотеки, ареста (lien), задолженности по обслуживанию общих зон и т.п.
3.1 Право и регистрационные действия
• В процессе покупки объект должен быть зарегистрирован на имя нового собственника, а необходимые регистрационные действия завершены в Dubai Land Department (DLD). То есть на имя покупателя оформляется Title Deed либо Oqood (для проектов off-plan).
• В случае freehold покупатель получает полное право собственности, включая права на землю и строение.
• По завершении процесса у покупателя должно быть оформлено новое свидетельство о праве собственности на его имя; это официальный документ, подтверждающий право собственности.
3.2 Пошлины и регистрационные сборы
• Существуют официальные расходы, такие как сборы за переход права: например, сообщается о 4% регистрационного/трансферного сбора в пользу DLD.
3.3 Специальные положения для объектов off-plan
• Если объект ещё строится, выдаётся документ Oqood (временный титул), после завершения проекта выдаётся полноценный Title Deed.
• При покупке off-plan процесс отличается: покупатель заключает договор с застройщиком, а регистрация права собственности производится по завершении строительства.
• Например, Law No. 19 of 2017, статья 11, предоставляет застройщику и DLD определённые права в случае неисполнения покупателем своих обязательств.
4.1 Принятие объекта и пользование
• После передачи объекта встают вопросы обслуживания, управления, платежей за общие зоны. Следует проверить состояние общих зон и условия договора с управляющей компанией.
4.2 Аренда и управление инвестициями
• Если цель — инвестиции, нужно оценить доход от аренды, периоды простоя, эксплуатационные расходы и местное регулирование (например, права иностранных арендаторов).
4.3 Стратегия выхода и последующая перепродажа
• При планируемой продаже в будущем следует учитывать рыночные условия, сборы при повторной передаче и процедуру продажи иностранному покупателю.
4.4 Наследование и планирование наследства
• Для иностранных инвесторов важны вопросы наследственного права и планирования преемственности. В Дубае процедуры наследования могут отличаться от других стран.
|
Этап |
Описание |
Срок (примерно) |
|
Подготовка и исследование |
Выбор района, бюджет, юридическая проверка |
2–4 недели |
|
Предложение и договор |
Внесение оферты, подписание, депозит |
1–2 недели |
|
Регистрация и передача |
Регистрация в DLD, оформление титула |
1–4 недели |
|
Передача объекта и начало пользования |
Приёмка, процессы управления |
Зависит от срока сдачи |
|
Аренда / план выхода |
Анализ доходности в зависимости от цели |
Непрерывно |
• Риски связаны с отсутствием лицензии или низкой надёжностью застройщика, незавершением строительства или несвоевременной сдачей.
• В проектах off-plan у застройщика может быть право на одностороннее расторжение при неисполнении покупателем договорных обязательств (Law 19/2017, ст. 11).
• Необходимо обязательно проверять наличие обременений, препятствующих передаче права (например, ипотека, арест, задолженность по общедомовым платежам).
• Следует тщательно убедиться, что район покупки имеет статус freehold. За пределами freehold права могут быть ограничены.
• Условия финансирования, использования кредита и последующей перепродажи для иностранца могут отличаться от условий для местного покупателя.
• При продаже объекта иностранным инвестором с июня 2025 года введены новые требования, такие как «зачисление доходов от реализации на банковский счёт в ОАЭ».
• Опасно полагаться на передачу прав без регистрации. Без официальной регистрации доверять заявлениям продавца рискованно.
• Недостаточная информация о зонировании, разрешениях и целевом назначении может привести к покупке объекта, непригодного для предполагаемого использования или с ограничениями.
• При отсутствии планирования наследования у иностранных покупателей возрастают риски неопределённости вследствие особенностей наследственного права.
Ниже приведена сокращённая матрица контрольных точек для юриста, сопровождающего сделку.
|
Контрольная точка |
Описание |
|
Статус freehold/leasehold |
Проверить, относится ли объект к зоне freehold, открытой для иностранцев. |
|
Правовой статус продавца и обременения |
Изучить титул, ипотеку, аресты, долги по общедомовым платежам и т.д. |
|
Лицензия застройщика и состояние проекта (для off-plan) |
Проверить завершённость строительства, наличие лицензии, escrow-счёта. |
|
Содержание договора и язык |
Договор может быть на арабском и/или английском; внимательно проверить условия об отмене, задержке, передаче. |
|
Официальная передача — регистрация в DLD |
Завершены ли действия по передаче? Получен ли Title Deed? |
|
Финансирование и график платежей |
Депозит, рассрочка, банковские условия — всё ли упорядочено? |
|
Зонирование, разрешения, целевое назначение |
Соответствует ли объект предполагаемому использованию? Есть ли необходимые разрешения? |
|
Планирование наследования |
Есть ли у иностранного покупателя план наследования? В Дубае вопросы наследства могут быть сложными. |
|
Постпродажное управление/платежи |
Контроль общедомовых платежей, обязанностей управляющей компании, потенциала аренды. |
• Law No. 7 of 2006 — базовый закон, регулирующий приобретение недвижимости и вещные права.
• Law No. 19 of 2017 — содержит положения об объектах off-plan и отношениях «покупатель-застройщик»; в частности, ст. 11 регулирует обязанности покупателя и право застройщика на расторжение.
• Положения DLD о регистрации, регламенты RERA и акты, определяющие зоны freehold.
• Рынок недвижимости Дубая весьма привлекателен для иностранных инвесторов. Однако помимо привлекательности крайне важно знать юридические процедуры и риски.
• Юрист должен активно участвовать в процессе как со стороны покупателя, так и со стороны продавца; договоры следует тщательно проверять, выполнять необходимые действия по регистрации и разрешительной документации.
• Для иностранного покупателя приоритетны зоны риска: статус freehold, планирование наследования, обязательства в проектах off-plan.
• После приобретения необходимо обеспечить устойчивое управление объектом, оплату общедомовых расходов, вопросы аренды и т.д.
На рынке недвижимости Дубая существует множество привлекательных факторов для иностранного инвестора. С юридической и инвестиционной точек зрения их можно описать следующим образом:
8.1 Налоговые преимущества
• По данным Dubai Land Department, при покупке уплачиваются разовые сборы (например, за регистрацию/передачу), но нет обязательств по ежегодному налогу на недвижимость, налогу на арендный доход или по налогу на прирост капитала.
• Для иностранного инвестора, получающего арендный доход, отсутствие годового подоходного налога — важное преимущество.
8.2 Права собственности для иностранцев
• Иностранцы могут приобретать полную собственность (земля + строение) в определённых зонах freehold.
• Это повышает безопасность инвестиций и гибкость при передаче/продаже собственности.
8.3 Доходность и рыночная динамика
• Статус Дубая как международного центра притяжения, рост населения, сильная туристическая и торговая инфраструктура поддерживают спрос на недвижимость.
• Инвесторам доступны привлекательные возможности с точки зрения арендной доходности и потенциального роста стоимости.
8.4 Другие преимущества
• Безопасная среда проживания, развитая инфраструктура, возможности долгосрочного проживания (например, «golden visa»).
• Активная роль регуляторов и институтов при сделках укрепляет доверие инвесторов.
В итоге покупка недвижимости в Дубае предоставляет иностранному инвестору серьёзные преимущества по налогообложению, гибкости права собственности, доходности и надёжности инфраструктуры.
При покупке, особенно в проектах off-plan, широко применяется механизм escrow. Ниже изложены его правовая основа, порядок работы и значение для инвестора.
9.1 Правовая основа
• Law No. 8 of 2007 “Concerning Escrow Accounts for Real Estate Development in the Emirate of Dubai” действует в указанной редакции.
• Закон требует, чтобы застройщики, осуществляющие продажи off-plan, хранили платежи покупателей на отдельном счёте по каждому проекту и не использовали эти средства для внешних долгов или общих расходов застройщика.
9.2 Порядок работы
• Застройщик обязан открыть отдельный escrow-счёт для проекта; платежи покупателей (или кредиторов) направляются на этот счёт.
• Счёт может использоваться только для соответствующего проекта и не может «перетекать» на другие проекты или общие расходы застройщика.
• Расходование средств утверждается судом или регулятором (Real Estate Regulatory Agency — RERA/Dubai Land Department) по мере достижения строительных этапов.
9.3 Значение для инвестора
• Повышает безопасность средств покупателя и снижает риски «заплатил — а проект не завершён».
• При оплате до оформления права собственности механизм обеспечивает защиту: до завершения проекта средства не высвобождаются.
• Даёт инвестору контроль за обязательствами застройщика: без завершения этапов финансирование не освобождается.
9.4 Что следует проверить
• В договоре должны быть чётко указаны банк, филиал и номер escrow-счёта.
• Необходимо проверить, одобрены ли проект и escrow-счёт RERA/DLD в реестрах проекта.
• До платежей следует изучить лицензию застройщика и разрешительно-правовой статус проекта.
• Как иностранному инвестору, не пренебрегайте проверкой: лицензированный брокер/комиссионер, одобренный застройщик, официальная регистрация, контроль escrow-счёта, разрешения по проекту и сроки сдачи.
• Перед подписанием обязательно получите юридическую консультацию; в договоре должны быть чётко отражены обязательства застройщика, ответственность за задержку и условия расторжения.
• Помните, что обещания «чрезмерной доходности», «очень низкого депозита», «незавершённого проекта» — это признаки повышенного риска.
Безопасные, законные и профессиональные инвестиции в недвижимость из Турции
Дубай — один из самых популярных центров для иностранных инвесторов благодаря налоговым преимуществам, доходности и защищённости права собственности. Однако, как и в любой трансграничной инвестиции, процесс покупки недвижимости в Дубае требует тщательного соблюдения местного законодательства, взаимодействия с лицензированными институтами, проверки escrow-системы и процедур регистрации права собственности.
Keleş Hukuk & Danışmanlık Bürosu предоставляет турецким инвесторам комплексное юридическое сопровождение для безопасного и законного приобретения недвижимости в Дубае.
Юридические гарантии
• В инвестициях под иностранной юрисдикцией крупнейшие риски — это договорные и регистрационные споры.
• В Дубае договоры с застройщиком, агентством недвижимости или консалтинговой фирмой составляются на арабском и английском языках.
• Команда Keleş Hukuk проверяет эти договоры с точки зрения турецкого права, подтверждает организации, одобренные RERA/DLD, и верифицирует escrow-счёт.
Защита от мошенничества и фиктивных инвестиций
• По данным Dubai Land Department, около 15% сделок, совершённых в 2024 году, были подвергнуты «дополнительной проверке».
• Это указывает на рост рисков фальшивых объявлений, нелицензированных агентов и мошенничества в проектах off-plan.
• Наша фирма предотвращает эти риски посредством проверки лицензии застройщика, регистрации escrow, подтверждения регистрационных данных объекта в сотрудничестве с партнёрами в Дубае.
A. Предварительное исследование и юридическая комплаенс-проверка (Due Diligence)
• Проверяется, относится ли выбранный проект/объект к зоне freehold, лицензия застройщика, регистрация в RERA и наличие долговых обязательств.
• По законам Дубая (Law No. 7 of 2006 и Law No. 8 of 2007) для всех проектов off-plan обязателен escrow-счёт. Без подтверждения этого никакие платежи не производятся.
B. Этап договора
• Sale & Purchase Agreement (SPA) проверяется на соответствие законодательству Дубая.
• Выявляются и обсуждаются положения, рискованные для турецкого инвестора (одностороннее расторжение, просрочка, штрафные санкции).
• При необходимости через наши партнёрские юридические фирмы в Дубае проводится очная проверка документов и нотариальные действия.
C. Регистрация и оформление титула
• Переход права собственности осуществляется перед Dubai Land Department (DLD).
• Возможна подача от имени инвестора; предусмотрены процедуры по доверенности.
• После получения Title Deed мы предоставляем дальнейшие услуги: управление объектом, договоры аренды, планирование наследования.
• Налоговые льготы: доходы от недвижимости не облагаются подоходным налогом в Дубае.
• Полная собственность в зонах freehold: иностранец может владеть и землёй, и строением.
• Долгосрочное проживание: при инвестиции свыше 1 млн AED возможно получение «Golden Visa» на срок до 10 лет.
• Надёжная система escrow: платежи покупателя защищены до завершения проекта.
Согласно Law No. 8 of 2007, застройщик обязан открыть отдельный escrow-счёт для каждого проекта.
Благодаря этой системе:
Как Keleş Hukuk, мы пошагово сопровождаем от имени инвестора процессы верификации escrow-счёта и банковского одобрения.
